シミュレーションゴルフの物件選びのポイントは？開業が成功するコツを解説！

社会人におなじみのスポーツ、ゴルフ。手軽に始められる、社交の場になるなどの点から長年人気のスポーツです。最近ではシミュレーションゴルフという機械を活用したゴルフもブームになりつつあります。

シミュレーションゴルフは天候に左右されず、幅広い客層を取り込みやすいため、収益性の高いビジネスとして注目されています。その流れにのるべくシミュレーションゴルフスタジオの経営を考える人も多いでしょう。

シミュレーションゴルフの成功の鍵を握るのは「物件選び」です。立地やアクセスの良さ、広さなどのバランスが取れている物件を選ばないと、顧客を呼び込むことができず、利益につながらないためです。

今回はシミュレーションゴルフの物件選びについて、流れやポイント、探す方法、契約時の注意点などを解説します。

シミュレーションゴルフの物件選びの流れ

ただ物件を探すだけでなく、事前に決めておくべきことや確認すべきポイントがあります。スケジュールには余裕を持ち、できるだけ早めに動くようにしましょう。

1. 事業計画の作成

新しいビジネスを始めるには事業計画を作成しておくことが必要です。どういうビジネスをどういう規模でやるのか、コンセプト、財源や収益見込みなどをまとめておきます。事業計画書の作成も必要です。

事業計画を作成しておくことで物件選びから外せない項目が見えてきます。物件を探す際、伝えてもいい範囲で不動産業者に事業計画の概要を話しておくことで、どういう物件がいいかのアドバイスをもらいやすくなります。

今後の事業の指針となるものなので、じっくり時間をかけて行いましょう。

2. 物件の希望条件を選定

事業計画を作成したら物件の希望条件を決めます。先述のとおり、事業計画を作成しておくと、おのずと条件が見えてきます。

シミュレーションゴルフの場合、「実際のゴルフ場に行くよりも手軽」という点がメリットの一つのため、アクセスしやすさは重要です。アクセスが良くても、ターゲットが来る場所かどうか事前のリサーチは欠かせません。ターゲット層次第では路面店かテナント店かも考慮ポイントです。シミュレーションゴルフの機械を店舗に置くため、ある程度の面積も必要となります。

また、どんなに良い物件があっても、売上に対して賃料が高すぎると利益が出ず、借り続けることはできません。毎月必ず固定費としてかかるものなので、売上見込みに対して無理なく払い続けられる賃料かしっかり考え、譲れない条件の一つとします。

記事後半で、より詳しく解説します。

3. 物件探し・内見

希望する物件内容がまとまったら物件探しです。不動産業者に相談し、物件を見繕ってもらいましょう。馴染みの会社でもいいですが、出店したいエリアにある、または得意とする不動産仲介業者にお願いするとよりスムーズです。

ここで絶対に外せないのが内見です。データ上は好条件な物件でも、実際に内見に行ってみるとイメージとのギャップをを感じることが多々あります。

物件そのものだけではなく、周辺環境、治安の良し悪し、実際のアクセスを確認できるのも内見のメリットです。

4. 申し込み、審査

物件を決めたらすぐに申し込みが必要です。早いもの勝ちなので、良い物件があったら逃さないよう早めに動くことが大切です。

物件は申し込んですぐに契約ができるものではなく、審査が入ります。賃料の支払い能力はあるか、事業計画は妥当かなど、要は「この人に貸して大丈夫か、毎月必ず賃料をはらってくれるか」を審査します。追加で提出物を求められた場合、指示に従います。

5. 契約締結

審査が通過したら晴れて本契約です。契約書の条項を確認し、問題なければ署名捺印します。

賃料や初期費用を再度確認し、原状回復工事、退去時の手続きなど、少しでも疑問点があれば不動産業者に質問しておくと安心です。

場合によっては弁護士などの法律の専門家を頼るのもひとつの手です。理解ができていない項目がある状態で契約を結ばないよう、丁寧に進めていきます。

6. 引き渡し

本契約後、鍵を受け取り引き渡しが行われます。多くの場合、鍵を受け取る日が引き渡しの日、契約開始日になります。引き渡しが完了したら店舗の準備を進めていきましょう。

物件を選ぶ前に事業計画で決めておくこと

適切な物件を選ぶためにまずは事業計画を作成することが大切です。

この点が曖昧なままでは、どういう物件を選べばいいか混乱してしまいます。何より今後のビジネスの指針を決める大切な項目のため、時間をかけてでも明確にしておきましょう。

ターゲット

ビジネスを始めるうえでターゲットを設定することは重要です。年齢層や性別、職業などを切り口に様々なターゲットが考えられます。シミュレーションゴルフは初心者や家族連れ、ゴルフ場まで行く時間や手段がないけどラウンドを回りたい人におすすめです。仕事帰りのビジネスパーソンを狙ったり、あえて女性限定にしてみるというのも一つの手です。1人はもちろん、友人と複数で訪れるなど人数の想定もあると、よりターゲットが具体的になります。

メインターゲットが決まれば客単価がわかるため、シミュレーションゴルフの価格設定や売上予測の大切な情報となります。どこに出店するか、店舗のコンセプトをどうするかのヒントにもなるでしょう。

価格設定

事業を行う以上、商品の価格を決めておく必要があります。シミュレーションゴルフの価格設定には以下の要素が関わってきます。

価格が決まれば売上見込みを出すことができます。事業計画の作成にも必要な事項なので、物件申込後の審査のためにも商品価格の設定は重要です。

店舗の雰囲気、コンセプト

店舗の雰囲気、コンセプトも考慮するポイントです。ターゲット層と店舗の雰囲気がマッチしない場合、店舗に入りづらかったり、リピートにつながらない可能性があるためです。内装工事が必要か、予算の確保などの判断材料にもなります。

コンセプトや雰囲気が大切な一方で、店舗の見た目ばかりを重視しすぎることはおすすめしません。費用がかかることはもちろん、目当ての客層が訪れやすい場所かどうか、つまり立地の方がより集客につながる重要な点であるためです。

他の項目とのバランスを取りつつ、最低限の譲れないラインを決めるための参考にしてみてください。

設備、規模

店舗にどんな設備を導入するかは決めておく必要があります。シミュレーションゴルフの機械であるゴルフシミュレーターはもちろんのこと、台数も検討すべきです。さらなる売り上げやターゲット層の特性を考え、カフェやバーを併設する可能性もあるかもしれません。

大規模な施設にするのか、小規模な店舗にするのかを踏まえ、必要な設備次第で、店舗の面積、キッチン等水回りの設備、家具の必要性などを考える必要があります。設備次第で初期費用が大きく変わってきます。

初めに投資した分、黒字にするためにはどのくらい売上をあげなければならないかも計算しておくと、価格設定や賃料の参考に使えます。

賃料の上限

これまでの条件を総合して、どのくらいの賃料なら払い続けられるのか決めておく必要があります。

どんなに良い物件があっても、売上に対して賃料が高すぎると借り続けられません。シミュレーションゴルフの設備や工事含めた初期費用も発生しますし、軌道にのるまで数ヶ月分の賃料が用意できるかも忘れてはいけないポイントです。毎月必ず固定費としてかかるものなので、無理のない賃料かしっかり考えておく必要があります。

賃料は往々にして「希望の賃料」「妥協できる賃料」「これ以上は絶対に払えない賃料」というラインが存在します。賃料が高いものの条件がいい物件を見ると「このくらいなら…」と心が動きやすいですが、上記3点を予め決めておいて、不相応な賃料の物件を選ばないように気をつけましょう。

賃料の上限を決めたら、事業を始めるにあたって確保すべき予算も見えてきます。

物件選びのポイント

事業計画の作成でおおよその物件の条件を洗い出したら、次はいよいよ物件探しです。ここでは具体的にどのような点が物件選びのポイントになるか説明していきます。

立地・エリア

店舗の立地は物件選びの中で最も重要です。ターゲット層がよく来る場所かどうか、シミュレーションゴルフの競合がいないか、店舗の場所がわかりやすいか、などがチェック項目になってきます。

ターゲット次第では駐車場や駐輪場も必要になるかもしれません。エリア特性を考えて場所を選定しておくことが大切です。

面積・規模

シミュレーションゴルフには専用の機械であるゴルフシミュレーターが必要です。モニターも使うため、どんな店舗にするにしても一定の面積は確保しておくべきです。ゴルフシミュレーターの大きさはまちまちですが、おおよそ「幅：3〜4.5m」、「奥行き：4〜5m」、「高さ：3m以上」のスペースがあれば置くことができます。特に高さは十分にゆとりが必要です。身長の高い人がグラブを振り上げた時の安全を保つためです。

機械を複数台置いた大規模なシミュレーションゴルフ施設にするのか、小規模な店舗にするのかも踏まえて、ターゲットに合った最適な広さを見つけましょう。

賃料

事業計画の項でも触れたとおり、どんなに良い物件があっても、売上に対して賃料が高すぎると借り続けることはできません。事前に決めた支払い可能な賃料の予算をオーバーしないよう、賃料の条件は緩めすぎず、厳しくチェックすることが大切です。

シミュレーションゴルフ向け物件の賃料は、その物件の場所、面積、設備、契約の条件などにより変動します。数万円からでも借りられますが、数百万円になることも珍しくありません。

ゴルフシミュレーターは、1台につき5坪（約16.5㎡、9畳）の広さがあれば設置できるといわれています。1台の機器で運営する場合、20～25坪ほどあれば店舗としては十分な広さになります。

東京の坪単価から計算すると、20～30坪の物件の賃料はおよそ1万1,000円～2万円になります。
参考：東京都の賃料相場まとめ！人気エリアを徹底分析

ただし、ここで注意が必要なのは、賃料だけが全てのコストではないということです。物件を借りるためには、敷金や礼金、保証金などの初期費用が必要です。また、物件をシミュレーションゴルフ施設として利用できるように改装するための費用も考慮する必要があります。

前述のとおり、賃料は物件の場所や面積などにより変動します。事業の方向性を考えつつ、不動産業者に相談しながら物件を選んでみてください。

設備

必要な設備次第で、店舗の面積、キッチン等水回りの設備、備え付け家具の有無などを考える必要があります。シミュレーションゴルフスタジオには、単にゴルフをするだけでなく、バーやカフェなどを併設して楽しみながらできる店舗も数多くあります。防音の物件を選ぶことも重要です。

かといって、最初から必要な設備が全部そろっている物件を選ばなければならないわけではありません。設備が充実している分賃料が高く、長期的に見たら自身で設備を設置した方が良い可能性もあるためです。水道設備など絶対にないといけないもの、自分で入居後に設置した方がいいものを考え、必要な設備を洗い出しましょう。

物件の種類

見落としがちなのが物件の種類についてです。物件が存在する場所や内容によりいろいろなものがあります。

路面店と空中店舗

路面店は1階にあり、道路に面している店舗です。通行人の目に留まりやすく新規顧客を獲得しやすいため、シミュレーションゴルフのような目新しいサービスを行う人に好まれます。しかし人気が高い傾向にあり物件の空きが少なく、賃料相場が高くなりがちです。

空中店舗は2階以上にある店舗です。飛び込みの利用希望者を取り込みにくく集客では路面店に劣ります。一方でその分賃料が抑えめな傾向があります。完全予約制の店舗を運営したいならばむしろ2階以上の方がいいこともあります。

居抜き物件とスケルトン物件

居抜き物件は前のテナントの設備や家具などがそのまま残っている物件です。特に同業種の場合、そのままの設備を利用してすぐに事業が始められます。一方で設備が老朽化していて、結局改修で費用がかかる可能性もあります。

スケルトン物件は内装も設備も何もない物件です。自分で設備やインフラ等を準備する必要があり、初期費用や退去費用が多くかかる場合がありますが、自分の思い通りの店舗にできるメリットがあります。

どんなコンセプトのシミュレーションゴルフを運営するかで選ぶ物件は変わります。最適な物件の見極めが大切です。

周辺環境のリサーチ

物件やエリアの特性を知るだけではなく周辺の環境も大切です。周囲のオフィスビル、飲食店の有無や雰囲気、治安なども集客を担うポイントです。内見で確認したり、事前に調査していた点の答え合わせをすることができます。

物件の探し方

物件を探すときは、インターネットの物件サイトで希望物件を絞り込み、サイト経由で不動産仲介業者に行く方法が現在では一般的です。効率が良いうえ、専門家である不動産業者に求めている物件を相談し、意見をもらうことも可能です。

その他、該当エリアの不動産会社に直接赴く方法もあります。地域に密着した不動産会社の場合、インターネットに上がっていない非公開物件について教えてくれることもあるかもしれません。エリアを自分で歩いてまわり、アクセスがちょうどいい空き店舗を探すというのも方法の一つです。

急ぎで探さなければならない場合もあるため、その時の自分にあった方法で物件を探す柔軟さが大切です。

内見のポイント

物件探しの時に絶対に外せないのが内見です。データ上は好条件な物件でも実際に内見に行くと、入口がわかりづらい、面積は広いが間取りの関係でゴルフシミュレーターが置けない、設備が少ないなどのギャップを感じることが多々あります。同時に、物件の希望条件を考えていた時点では気づかなかった、隠れたニーズを洗い出すこともできます。

物件そのものだけではなく、周辺環境を確認できるのも内見のメリットです。内見時に見ておくと良いポイントの例を以下に記載します。

物件契約時のポイント

審査後、物件を本契約するときにも気を付けておくことがあります。契約書に署名捺印した後では取り返しがつかないこともあるので、事前にチェックしておきましょう。

契約の確認

定期借家契約
一般的な契約は普通借家契約といいますが、定期借家契約というものがあります。契約の延長は基本的にはできず、契約期間の満了に伴い退去しなければならないものです。途中解約もできません。賃料は安めに設定されていることが多いとはいえ、せっかくシミュレーションゴルフを開業して軌道にのっても、退去となるとまた物件を探さなければなりません。注意が必要です。

耐震診断
物件の中には耐震診断が義務となっているものがあります。耐震改修促進法に基づき、1981年6月1日以前に建築された3階以上かつ1000㎡以上の面積がある物件が対象です。もし古い物件を契約する場合、耐震診断を受けてどういう結果だったのか説明を受けて安全性を確認しておくと、その後も安心して店舗運営ができます。

居抜き物件の譲渡契約
居抜き物件を契約する際には、テナントの契約とは別に「造作譲渡契約」を結び「造作譲渡契約書」を取り交わす必要があります。簡単にいうと内装や設備を引き継ぐための契約です。これらは元々物件に含まれているわけではないので、別に契約しなければならないのです。この造作譲渡契約は、元の設備の持ち主である前の借主と、新たな借主との間で結ばれるもので、何を譲渡するか、譲渡量はいくらか、原状回復をすべきなのかなどが取り決められています。少しややこしく感じますが、後々のトラブルを避けるために必須で確認する契約です。

申請すべき書類の確認

物件の契約そのものとは直接関係ないですが、物件が決まると申請すべき資格や書類がみえてきます。

準備が整い、シミュレーションゴルフの開業が決まったら、開業後1ヶ月以内に管轄の税務署に開業届を出さなければなりません。その他、飲食物を出すのであれば食品衛生責任者、防火管理者などの資格を取る必要があり、管轄の保健所に飲食店営業許可を出す必要があります。バーなど深夜に飲食物を出すようなシミュレーションゴルフ施設にする場合管轄の警察署に深夜酒類提供飲食店営業の申請を行うことも必要です。

詳しくは以下の記事で解説しています。ご確認ください。

シミュレーションゴルフブーム到来！今から開業したい人が知っておくべきポイント【前編】

シミュレーションゴルフ運営におすすめの予約システム

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RESERVAを使えば完全無人でシミュレーションゴルフのスタジオ運営が可能です。詳しくは以下記事をご確認ください。

【スマートロック連携】RESERVA予約システムで無人化運営を実現！|シミュレーションゴルフ

まとめ

今回はシミュレーションゴルフの物件探しについて解説しました。物件選びはビジネスを成功させるためにとても重要なポイントです。一度決めてしまうと簡単には引っ越しづらいため、最初に丁寧に準備をして、ターゲットの選定や立地、設備、面積などの条件を洗い出し、快適なシミュレーションゴルフの運営を目指しましょう。