個室サウナの物件選びのポイントは？開業が成功するコツを解説！

近年、サウナは「サ活」と呼ばれるほど注目が高まり、なかでも日常の喧騒から逃れてくつろげる個室サウナが、さらなるリラクゼーションを求める人々の間で急速に人気を集めています。この新たなトレンドに目を向け、個室サウナの開業を考える人も多いでしょう。

ビジネスを軌道に乗せるために重要なのが、物件です。物件選びは、事業の成功を左右する重要な要素であり、それは個室サウナの開業においても変わりません。しかし、物件選びは決して簡単な作業ではありません。顧客の流れ、交通アクセス、周囲の環境、物件の設備、そして賃料など、検討すべき要素は多岐にわたります。

この記事では、立地条件はどうあるべきか、どのような設備が必要かなど、個室サウナの物件選びに必要なポイントについて説明します。

個室サウナの物件選びの流れ

こでは賃貸物件を契約する場合の物件選びの流れについて解説します。

物件を選ぶ前に事業計画で決めておくこと

個室サウナに適切な物件を選ぶためにまずは事業計画を作成することが大切です。

この点が曖昧なままでは、どういう物件を選ぶべきか混乱してしまいます。今後のビジネスの指針を決める大切な項目でもあるため、明確にしておきましょう。

ターゲット

ビジネスを始めるうえでターゲットを設定することは重要です。年齢層や性別、職業などを切り口に様々なターゲットが考えられます。データ収集、分析を行い最適なターゲットを選定してください。人数の想定もあると、よりターゲットが具体的になります。

メインターゲットが決まれば客単価がわかるため、個室サウナの価格設定や収益予測の大切な情報となります。出店するエリア、サウナのコンセプトのヒントにも活用できます。

価格設定

事業を行う以上、商品の価格を決めておく必要があります。個室サウナの価格設定には以下の要素が関わってきます。

個室サウナはパーソナルなサービスを提供するため、値段は比較的高めに設定されているところもありますが、コストパフォーマンスがよいサウナに集まりやすいことは想定できます。他社と比較して高くなりすぎないようにリサーチしておきましょう。

価格が決まれば売上見込みを出せるようになり、開業資金の確保の方法も検討できます。価格は開業にあたり当然設定する項目ですが、物件申込時の審査にも利用されるので、この段階で決めておくとその後の流れがスムーズになります。

店舗の雰囲気、コンセプト

個室サウナの開業で、店舗の雰囲気、コンセプトは重要なポイントです。ターゲット層と店舗の雰囲気がマッチしない場合、店舗に入りづらかったり、リピートにつながらない可能性があるためです。サウナ設置のための工事にどのくらい投資をしているかも判断材料にもなります。大人数で利用するサウナよりもさらなるリラックス効果を求めて個室サウナを利用するので、特にサウナの質を重視する可能性があります。また、サウナは薄着で入室し、身体にリラクゼーションを与える場所です。清潔感は最低限外さないようにしましょう。

サウナの種類と規模

店舗にどのようなサウナ設備を導入するかは決めておく必要があります。個室サウナのため、サウナ設備はもちろんのこと、台数や水風呂、シャワー室の設置も検討すべきです。備品として椅子や洗面用品も必要になります。物件の設備ではないですが、タオルなど消耗品の利用も発生します。ランニングコストがかかるため、予算の検討材料としてください。外部に委託するのでなければ、タオルは店内で洗濯する必要があるので洗濯機の準備も必要です。

大規模な施設にするのか、小規模な店舗にするのかを踏まえ、必要な設備次第で店舗の面積、水回りの設備、家具などを考える必要があります。設備次第で初期費用が大きく変わってきます。

初めに投資した分、黒字にするためにはどのくらい売上をあげなければならないかも計算しておくと、価格設定や賃料の参考に使えます。

賃料

これまでの条件を総合して、どのくらいの賃料なら払い続けられるのか決めておく必要があります。

どんなに良い物件があっても、売上に対して賃料が高すぎると借り続けられません。個室サウナの設備や工事含めた初期費用や、軌道にのるまで数ヶ月分の賃料が用意できるかも忘れてはいけないポイントです。毎月必ずかかるものなので、無理がないかしっかり考えておく必要があります。

希望の賃料、妥協できる賃料、これ以上は絶対に払えない賃料を予め決めておいて、不相応な賃料の物件を選ばないように気をつけましょう。賃料の上限を決めたら、確保すべき予算も見えてきます。

物件選びのポイント

事業計画の作成でおおよその物件の条件を洗い出したら、次はいよいよ物件探しです。ここでは具体的にどのような点が物件選びのポイントになるか説明していきます。

広さ

個室サウナには、サウナ、シャワー、ロッカールーム、休憩スペース、受付、トイレなど、それぞれのエリアに必要なスペースを確保できる広さの物件が必要です。どんな店舗にするにしても一定の面積は確保しておくべきです。個室サウナのサイズはまちまちですが、基本的に1人用サウナは、横幅が約88～92㎝、奥行きが約105㎝～120㎝のスペースがあれば置くことができます。個室サウナ内で横になれるような設計を計画する場合は、奥行きを広く設計してください。

友人やカップルでの利用を可能とするのか、完全なプライベートサウナにするのかも踏まえて、ターゲットに合った最適な広さを見つけましょう。

設備

必要な設備次第で、店舗の面積、シャワー等水回りの設備、備え付け家具の有無などを考える必要があります。個室サウナには、単にサウナに入るだけでなく、酸素カプセルやテレビなどを併設して楽しみながら長いできる店舗も数多くあります。防音の物件を選ぶことも重要です。

かといって、最初から必要な設備が全部そろっている物件を選ばなければならないわけではありません。設備が充実している分賃料が高く、長期的に見たら自身で設備を設置した方が良い可能性もあるためです。水道設備など絶対にないといけないもの、自分で入居後に設置した方がいいものを考え、必要な設備を洗い出しましょう。

立地

サウナづくりに向いている立地は物件選びの中で最も重要です。ターゲット層がよく来る場所かどうか、アクセスしやすい場所か、店舗の場所がわかりやすいか、などがチェック項目になってきます。競合がいるエリアを避けることもありますが、逆に他社が集中しているエリアは集客しやすく、狙い目と考えることもできます。サウナの差別化ができるのであればあえて出店するのも一つの作戦です。エリア特性を考えて出店場所を選定しておくことが大切です。

プラグ配線は適切か

個室サウナはサウナヒーターや照明、エアコンなど、多くの電力を必要とします。サウナ内にテレビを設置する場合には配線や通信環境も考慮しないといけません。配線が整理されていないと店内がすっきりした雰囲気にならず、利用者の印象も悪くなります。設備が動作するためには、適切な電源供給と適切なプラグ配線が必要です。

バリアフリー設計

サウナ内ではすべての人々が利用しやすいよう、すべりにくさを重視し段差のない設計にすることが重要です。照明を落としたコンセプトのサウナを開業したい場合でも、非常時には点灯するシステムにしておくなど、アクセシビリティを考慮した設計を心がけましょう。

騒音管理

「ととのう」という感覚になるためには、サウナをじっくり堪能できる環境が不可欠です。加えて個室サウナの場合はプライバシーが守られた1人になれる静かな空間である必要があります。サウナの隣に他のテナントや住宅がないか、あるいは適切な防音対策がとられていることを確認しましょう。

物件の探し方

物件を探すときは、インターネットの物件サイトで希望物件を絞り込み、Webサイト経由で不動産仲介業者に行く方法が現在では一般的です。なかでもサウナ不動産は、サウナに特化した物件情報を掲載しています。

その他、該当エリアの不動産会社に直接行く方法もあります。地域に密着した不動産会社の場合、インターネットに上がっていない非公開物件について教えてくれることもあるかもしれません。エリアを自分で歩いてまわり、外観やアクセスがちょうどいい空き店舗を探すというのも方法の一つです。

急ぎで探さなければならない場合もあるため、その時の自分にあった方法で物件を探す柔軟さが大切です。

内見のポイント

物件探しの時に絶対に外せないのが内見です。データ上は好条件な物件でも実際に内見に行くと、入口がわかりづらい、面積は広いが間取りの関係で脱毛機が置けないなどのギャップを感じることがあります。同時に、隠れたニーズを洗い出すこともできます。

物件そのものだけではなく、周辺環境を確認できるのも内見のメリットです。内見時に見ておくと良いポイントの例を以下に記載します。

物件契約後の流れ、準備

無事審査が通過したら物件の契約です。

契約を確認し、賃料や初期費用、退去時の手続きなど問題がなければ署名捺印します。疑問点があれば弁護士などの法律の専門家に相談したり、不動産業者に質問しておくと安心です。定期借家契約や居抜き物件の譲渡契約など、ややこしい契約がないかあらかじめ確認しておきましょう。

契約後は内装工事の依頼や、その他必要なものの準備、購入を進めていきます。

サウナの需要が高まっている分、サウナ施設の種類やトレンドについては絶対に勉強しておく必要があります。

まとめ

今回は個室サウナの物件探しについて解説しました。物件選びはビジネスを成功させるためにとても重要なポイントです。一度決めてしまうとかんたんには引っ越しづらいため、最初に丁寧に準備をして、ターゲットの選定や立地などの条件を洗い出し、顧客満足度の高い個室サウナの運営を目指しましょう。